「士林文林苑」、「松山永春案」過程的精彩度，拍案叫絕。到處看到掛著都更的橫布條，卻遲遲不見動工跡像、好多都更案，一拖就是二十年，又是為什麼？...這是台灣的政商生態嗎？

"都更"這個名詞，在台灣已走過二、三十年了吧！卻一直看不到有很好的進展，為什麼？

房子老舊、安全問題、住的方便性、老人家行動不方便....等等，都是"都更"想要解決的問題，看起來有百利無一害才對啊！

有新的房子可住，有電梯、安全度也提高了，住的也舒服，都是可以預見的好處啊！那為何都更的問題仍舊如此的棘手，讓地方政府、建商與住戶都困擾。為何？

其實說"都更"百利而無一害的人，都是些功能主義者，只從單方面的想法切入，少了系統化思考，就不可能有同理心，最後還是落到利害關係的陷阱，自然難以突破。

先說"都更"對誰的利益最大？住戶、建商、還是政府？這裡面最大的、直接影響到的是誰？政府只要出一張公文，辦點公聽會，出一點小錢，給一些容積率的優惠，就可以從"都更"後的房屋稅與地價稅(都更後的房屋稅與地價稅都會大幅提升，或者交易過程的稅收)中，挹注財庫稅收，是最直接與最大的受益者。

建商，從"都更"中得到的是容積率的轉換，以及對公共空間的違規使用(最後結果由住戶承擔)，賺到錢後就可以一走了之，沒有任何後續責任要負擔。

但住戶就不一樣了。

一些老舊房子的擁有者，大部分都是年紀較大的，靠的是以前的積蓄或是退休金，買到一個安身立命的場所。在"都更"前不需要負擔管理費，不需要負擔公共設施的費用，可以住到實際的坪數。但新的建築法規，規定的雙樓梯等安全需求，讓公共設施大幅度的增加，結果"都更"後可住的空間減少，費用卻大幅度增加(房屋稅、地價稅、管理費....)。就以一個四十五坪的公寓來說，"都更"後可能轉換到的可住空間，只剩下30坪左右，卻要負擔四十五坪的管理費用與房屋稅及分攤的地價稅。

這些屋主靠的是退休金維生的居多，受到年金改革的影響，收入驟然下降，卻每個月平白要多出萬把塊的支出，（跟租房子無異）生活要如何過？一些沒頭腦的酸民只喊著，"房價提升，可以賣掉啊！"請問，只有一個房子的人，賣掉後要住哪？當遊民嗎？酸民沒頭腦是常態，因為只會隱藏在黑暗世界放炮，不敢負責任的人，看不到實際世界的現實，難免。

這些問題政府方面都不考慮，只會怪住戶無理取鬧(市長居然也跟著起鬨，沒辦法，要選票嘛)，這樣的"都更"，如何會成功？

沒有系統觀的思考邏輯，自然不會有同理心。建商在商言商，賺黑心錢又何妨，拿別人的公寓來賺錢，何樂而不為？沒有社會責任的企業，只看到一棟棟掛著公共空間的牌子，卻圍著圍牆的大樓，不就是官商勾結的結果？

收入降低、支出增加，雖說住個好房子，眼前的收支要平衡得先過，才是重點啊！負責"都更"的政府官員，有頭腦一點吧！Give and Take思維，是21世紀的商業模式主流，先讓利再創利，有誰不要？可惜"都更"卻只看到幾波人馬在搶利。只要有搶利的現象存在，算計就成了唯一，要達到共識，當然不容易。系統化思考，以同理心來面對住戶的困境，是"都更"成功的唯一關鍵要素！（一堆建商還是以流氓心態，威脅、利誘的逼住戶就範。地方政府官員也都是一丘之貉，自動自發，誰還管居住正義。）